(六)新型冠状病毒疫情下房屋租赁合同纠纷相关问题
浏览数:1438   发布时间:2020-2-19
浙江新湖律师事务所针对目前新冠肺炎疫情高发的情况,在了解了客户需求的前提下,就目前企业急需解决的法律问题,组织相关律师编写了系列问题解答,供新湖的客户在处理相关法律问题时参考,具体的操作程序也烦请客户们和主办或顾问律师及时沟通,最大限度地减少疫情给大家带来经济损失。

关于新型冠状病毒疫情下房屋租赁合同纠纷相关问题答疑:

 

1.问:本次疫情事件,是否构成不可抗力?

答:现阶段疫情突发且尚无有力措施防治,政府特殊管制期间,“新冠肺炎”满足不可抗力的构成要件。未来,如果依托技术与研究的进展,“新冠肺炎”得到全面的防治或消除,可以克服的情况下即不再满足不可抗力构成要件。

法律依据:《合同法》第117条:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害,如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。

构成要件包含:

不能为当事人所控制;

当事人在合同订立时无法合理预见;

当事人不能合理避免和克服。

 

2.问:疫情期间,房屋租赁合同未到期,承租人纷纷要求出租人减免租金,如何处理?

答:疫情期间,关于承租人请求出租人减免租金的纠纷,首先考虑双方的房屋租赁合同是否对疫情等不可抗力的情形有明确约定,若有约定则优先按合同约定处理,若没有约定的,适用双方合理分担。目前已将疫情定性为不可抗力,即可以理解为系不可归责于双方的原因所致,此种情况下,承租人可以视情况要求出租人减免租金,而出租人也可以视情况,比如根据承租人所从事行业的复工时间、承租人户口所在地、租赁的房屋所在地的物业要求或租赁的房屋所在地的小区管控情况等等与承租人协商延长租期或减免租金,双方合理分担因疫情防控导致的不利后果。

法律依据:浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)的通知》(浙高法民一(2020)1号)依法妥善审理有关合同纠纷案件中第7条规定:租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。

 

3.问:疫情期间,房屋租赁合同未到期,承租人直接要求解除合同,如何处理?

答:未到期要求解除合同,首先考虑房屋租赁合同中是否有明确约定将疫情等不可抗力情形作为解除合同的条件,若有约定则优先按合同约定处理,若没有约定的,可以由双方进行协商,一致同意的可以解除。若仅是承租方单独要求的而房屋租赁合同又不存在无效的情况下,一般是不予支持的,它不符合有关法律法规的规定,最终需要继续履行合同。

法律依据:《合同法》第93条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)的通知》(浙高法民一(2020)1号)依法妥善审理有关合同纠纷案件中第7条规定:租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。

  《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条:因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持

1、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

2、租赁房屋权属有争议的;

3、租赁房屋具有违反法律、行政。

 

4.问:疫情期间,房屋租赁合同期限届满,承租人不再续订合同,室内的物品怎么办?

答:在疫情期间,房屋租赁合同到期,根据双方原房屋租赁合同的相关约定,承租人可以选择终止合同。关于室内的物品,可以与出租人协商处理,承租人可以请出租人将物品邮递寄回,或请求出租人代为保管。

法律依据:《合同法》第214条:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《合同法》第365条:保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。

《合同法》第366条:寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。当事人对保管费没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,保管是无偿的。   

 

5.问:疫情期间,房屋租赁合同期限届满,承租人不再续租,出租人又无法取得与承租人联系,室内的物品如何处理?

答:疫情期间,如果房屋租赁合同到期,根据双方原房屋租赁合同的约定,双方可以调整为续租或终止合同,如果承租人不愿意续租,而出租人无法与承租人取得联系的情况下,可以参照合同法关于债务人下落不明将物品提存的方法,出租人可以将承租人的物品送有关部门提存。

法律依据:《合同法》第101条:有下列情形之一,难以履行债务的,债务人可以将标的物提存:(一)债权人无正当理由拒绝受领;(二)债权人下落不明;(三)债权人死亡未确定继承人或丧失民事行为能力未确定监护人;(四)法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的,债务人依法可以拍卖或者变卖标的物,提存所得的价款。

 

6.问:疫情期间,房屋租赁合同期限届满,双方同意续订合同,出租人能否涨价租金?

答:疫情期间,房屋租赁合同到期后,双方都可以选择续租或终止合同。若是续租的,双方可就续订房屋协商租金,若发现房屋租赁合同中存有欺诈、胁迫或乘人之危等情形,根据相关法律规定,此合同可能存着无效、可撤销或可变更的情形,所以续订合同时特别要注意。

法律依据:《合同法》第52条:有下列情形之一的,合同无效:

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

3、以合法形式掩盖非法目的;

4、损害社会公共利益;

5、违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法》第54条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销:

1、因重大误解订立的;

2、在订立合同时显失公平的。

一方能欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。


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